Baufinanzierungsrechner

Einführung

Schätzen Sie die Immobilienrate aus Kaufpreis, Anzahlung, Zins und Jahren. Rechnen Sie Jahre korrekt in Monate um: fünf Jahre sind 60 Monatsraten.

Ein Hypothekenrechner schätzt die monatliche Zahlung für Tilgung und Zinsen eines Immobilienkredits. Er sagt weder eine Kreditbewilligung noch die gesamte finanzielle Belastung durch das Eigenheim voraus. Ziehen Sie vom Kaufpreis zuerst das verfügbare Eigenkapital ab und prüfen Sie anschließend zusätzliche Kosten.

Kostet eine Immobilie 300.000 Geldeinheiten und beträgt das Eigenkapital 60.000, müssen zunächst 240.000 finanziert werden. Zins, Laufzeit und Eigenkapital verändern sowohl die Monatsrate als auch die langfristigen Zinskosten. Steuern, Versicherungen und Instandhaltung gehören in die Haushaltsrechnung.

Ein dauerhaft fester Zinssatz ist nicht mit einem variablen oder zeitweise gebundenen Zins gleichzusetzen. Dreißig Jahre können eine niedrigere Rate ergeben als fünfzehn Jahre, aber deutlich mehr Gesamtzinsen verursachen. Vergleichen Sie vergleichbare Vertragsdaten, nicht nur Monatsbeträge.

Zum Ergebnis

So verwenden Sie ihn

Betrag, nominalen Jahreszins und Laufzeit eingeben. Vergleichen Sie die Monatsrate mit der Summe über die gesamte Laufzeit. Verwenden Sie überall dieselbe Währung.

Formel

Monatszins r = Jahreszins in Prozent ÷ 1200 und n = Anzahl der Monate. Für r > 0 gilt Monatsrate M = P × r ÷ [1 − (1 + r)^(-n)]; bei r = 0 gilt M = P ÷ n. P ist der geliehene Betrag. Die Kreditsumme ist Kaufpreis minus Anzahlung. Die Rate enthält nur Tilgung und Zinsen; Grundsteuer, Versicherungen und Abschlusskosten fehlen.

Für eine vollständig getilgte Hypothek mit festem Zins und monatlichen Raten gilt Rate = P × r ÷ [1 − (1+r)^(−n)]. P bezeichnet die anfängliche Kreditsumme, r den nominalen Jahreszins geteilt durch zwölf in Dezimalform und n die Anzahl der Monatsraten.

Bei sechs Prozent Jahreszins ist r = 0,06 ÷ 12 = 0,005. Dreißig Jahre entsprechen n = 360 und fünfzehn Jahre n = 180. Beträgt der Zins exakt null, wird die Zahlung durch P ÷ n bestimmt.

Dieses Modell setzt konstante Zinsen und regelmäßige Zahlungen voraus. Variable Zinsen, endfällige Darlehen, tilgungsfreie Zeiträume, zusätzliche Tilgungen und spezielle bankinterne Zinstage werden dadurch nicht automatisch abgebildet.

Für ein vollständig tilgendes Darlehen mit festem Zins und monatlichen Zahlungen gilt Rate = P × r ÷ [1 − (1+r)^(−n)]. P bezeichnet die ursprüngliche Kreditsumme, r den monatlichen Dezimalzinssatz und n die Anzahl der Raten. Bei null Prozent Zins wird P einfach durch n geteilt. Für vorab berechnete Zinsen können andere Methoden gelten.

Rechenbeispiel

Kaufpreis der Immobilie: 300000; Anzahlung: 60000; Nominaler Jahreszins (%): 6.5; Laufzeit (Jahre): 30. Monatliche Tilgung und Zinsen: 1516.96; Zinsen insgesamt: 306106.77.

Kaufpreis der Immobilie: 300000; Anzahlung: 60000; Nominaler Jahreszins (%): 6.5; Laufzeit (Jahre): 20. Monatliche Tilgung und Zinsen: 1789.38; Zinsen insgesamt: 189450.13.

Eine Immobilie kostet beispielsweise 300.000 Geldeinheiten, und der Käufer bringt 60.000 als Eigenkapital ein. Das Darlehen beträgt somit 240.000. Wir nehmen einen nominalen Festzins von sechs Prozent pro Jahr und monatliche Zahlungen ohne finanzierte Nebenkosten an. Dies ist kein aktuelles Kreditangebot.

Der Monatszins beträgt 0,005 und dreißig Jahre ergeben 360 Raten. Die Formel liefert ungefähr 1.438,92 pro Monat für Zins und Tilgung. Über die gesamte Laufzeit ergeben sich ohne laufende Rundung rund 518.011,65 Zahlungen und davon etwa 278.011,65 Zinsen.

Bei gleichem Betrag und Zinssatz, aber fünfzehn Jahren Laufzeit, wären 180 Zahlungen nötig. Die Monatsrate steigt auf etwa 2.025,26, die gesamten Zinsen sinken hingegen auf ungefähr 124.546,15. Die geringere Gesamtsumme erfordert eine höhere monatliche Belastbarkeit.

Die Berechnung verstehen

Die Kreditsumme ist Kaufpreis minus Anzahlung. Die Rate enthält nur Tilgung und Zinsen; Grundsteuer, Versicherungen und Abschlusskosten fehlen.

Betrag, nominalen Jahreszins und Laufzeit eingeben. Vergleichen Sie die Monatsrate mit der Summe über die gesamte Laufzeit. Verwenden Sie überall dieselbe Währung.

Rechnen Sie Jahre korrekt in Monate um: fünf Jahre sind 60 Monatsraten.

Angenommen wird eine gleich hohe Rate am Monatsende. Anfangs fallen wegen der höheren Restschuld mehr Zinsen an; später steigt der Tilgungsanteil. Angezeigt werden zwei Dezimalstellen, Summen beruhen aber auf der ungerundeten Rate.

Für 6,5 % geben Sie 6.5 ein, nicht 0.065. Eine kürzere Laufzeit erhöht die Rate, senkt aber meist die Gesamtzinsen. Gebühren und den tatsächlichen Tilgungsplan separat prüfen.

Dies ist eine Schätzung für ein festverzinsliches, vollständig getilgtes Darlehen, kein Kreditangebot. Gebühren, Steuern, Versicherungen, Zinsänderungen und Rundung des Kreditgebers fehlen. Prüfen Sie das tatsächliche Angebot.

Wenn Sondertilgungen wahrscheinlich sind, lesen Sie vorher die Vertragsklauseln. Eine zusätzliche Rückzahlung kann die Laufzeit verkürzen, ohne die nächste Monatsrate automatisch zu senken.

Tragen Sie den tatsächlich finanzierten Betrag, den nominalen Jahreszins und die erforderliche Laufzeit in den richtigen Einheiten ein. Manche Rechner fragen Kaufpreis und Eigenkapital getrennt ab, andere nur die Darlehenssumme. Achten Sie besonders darauf, Jahre nicht mit Monaten zu verwechseln.

Die reine Rate aus Tilgung und Zinsen enthält möglicherweise keine Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Restschuldversicherung, Hausgeld oder Instandhaltung. In manchen Märkten zieht der Kreditgeber zusätzlich Rücklagen für Steuern und Versicherungen ein. Diese Beträge können auch bei festem Darlehenszins steigen.

Fragen

Ist das der gesamte Kreditpreis?

Nein. Berücksichtigt werden nur Kapital und Vertragszinsen; Gebühren und andere Kosten können hinzukommen.

Was passiert bei 0 % Zins?

Die Monatsrate ist der Darlehensbetrag geteilt durch die Zahl der Monate; Zinsen fallen nicht an.

Senkt eine längere Laufzeit die Rate?

Meist ja, doch mehr Monate führen gewöhnlich zu höheren Gesamtzinsen.

Sind Steuern und Versicherungen enthalten?

Nein. Geschätzt werden nur Tilgung und Zinsen; tatsächlich können Steuern, Versicherungen und weitere Kosten anfallen.

Warum Jahre in Monate umrechnen?

Rechnen Sie Jahre korrekt in Monate um: fünf Jahre sind 60 Monatsraten.

Sind Grundsteuern in der Rate enthalten?

Die Formel für Tilgung und Zinsen enthält keine Grundsteuer. Mancher Kreditgeber sammelt dafür monatlich einen zusätzlichen Betrag. Die Vorgehensweise hängt von Land, Produkt und Vertrag ab.

Was bewirkt mehr Eigenkapital?

Bei unverändertem Kaufpreis senkt mehr Eigenkapital die Kreditaufnahme. Meist sinken Rate und Zinskosten, allerdings steht weniger freie Liquidität bereit. Auch Versicherungsbedingungen können sich ändern.

Ist der Nominalzins dasselbe wie APR?

Nein. Der Nominalzins dient der Vertragsberechnung, während der effektive Jahreszins oder APR bestimmte weitere Kosten enthalten kann. Die Monatsformel benötigt den passenden periodischen Sollzins.

Kann die Gesamtzahlung trotz Festzins steigen?

Der Zins- und Tilgungsanteil bleibt bei einem klassischen Annuitätendarlehen meist planbar. Grundsteuern, Versicherungen und zusätzliche Rücklagen können dennoch steigen. Unterscheiden Sie Kreditrate und Wohnkosten.