Calculadora de financiamento imobiliário

Introdução

Estime a parcela do imóvel pelo preço, entrada, taxa e prazo. Converta anos em meses com cuidado: cinco anos equivalem a 60 parcelas.

Uma calculadora de crédito habitação estima a prestação mensal de capital e juros, mas não aprova um financiamento nem prova que o imóvel cabe no orçamento. Comece pelo preço da casa, retire a entrada e verifique quais as despesas que ficam fora da prestação apresentada.

Se uma habitação custa 300.000 unidades e a entrada é de 60.000, o capital financiado será de 240.000. Mudar o valor de entrada, a taxa contratual ou o prazo altera a prestação e os juros totais. Impostos, seguros e despesas permanentes da casa devem ser analisados em separado.

Sobre o resultado

Como usar

Informe o valor, a taxa nominal anual e o prazo. Compare a prestação mensal com o total do contrato. Use a mesma moeda em todos os valores.

Fórmula

Taxa mensal r = taxa percentual anual ÷ 1200 e n = quantidade de meses. Se r > 0, prestação M = P × r ÷ [1 − (1 + r)^(-n)]; se r = 0, M = P ÷ n. P é o principal financiado. O valor financiado é o preço menos a entrada. A parcela cobre só principal e juros; impostos, seguros e custos de contratação ficam fora.

Para um crédito habitação de taxa fixa, totalmente amortizável, a prestação é P × r ÷ [1 − (1+r)^(−n)]. P representa o capital inicial, r corresponde à taxa nominal anual em decimal dividida por doze e n indica o número de pagamentos mensais.

Com seis por cento de taxa nominal anual, r = 0,06 ÷ 12 = 0,005. Trinta anos correspondem a 360 prestações; quinze anos correspondem a 180. Se os juros forem exatamente zero, a prestação é simplesmente P ÷ n.

O modelo pressupõe taxa estável e prestações mensais regulares. Não inclui automaticamente revisões de taxa variável, carência de capital, prestações balão, amortizações adicionais ou convenções diárias específicas usadas pelo banco.

Exemplo resolvido

Preço do imóvel: 300000; Entrada: 60000; Taxa nominal anual de juros (%): 6.5; Prazo (anos): 30. Principal e juros mensais: 1516.96; Juros totais: 306106.77.

Preço do imóvel: 300000; Entrada: 60000; Taxa nominal anual de juros (%): 6.5; Prazo (anos): 20. Principal e juros mensais: 1789.38; Juros totais: 189450.13.

Imagine uma casa de 300.000 unidades monetárias com entrada inicial de 60.000. O crédito necessário é 240.000. Para a simulação assumimos taxa nominal fixa de seis por cento ao ano, sem despesas financiadas e com pagamento mensal. Não se trata de uma cotação bancária real.

A taxa mensal é 0,005 e o prazo de trinta anos tem 360 prestações. A fórmula produz aproximadamente 1.438,92 por mês de capital e juros. O total não arredondado ao longo do contrato é cerca de 518.011,65; perto de 278.011,65 correspondem a juros.

Se o mesmo capital e taxa forem pagos em quinze anos, existem 180 prestações. A mensalidade sobe para aproximadamente 2.025,26, mas os juros totais descem para cerca de 124.546,15. Uma prestação mais elevada pode significar menor custo global.

Entenda o cálculo

O valor financiado é o preço menos a entrada. A parcela cobre só principal e juros; impostos, seguros e custos de contratação ficam fora.

Informe o valor, a taxa nominal anual e o prazo. Compare a prestação mensal com o total do contrato. Use a mesma moeda em todos os valores.

Converta anos em meses com cuidado: cinco anos equivalem a 60 parcelas.

Considera-se uma prestação igual ao fim de cada mês. No início, os juros são maiores porque o saldo é maior; mais tarde, amortiza-se mais principal. O visor mostra duas casas decimais, mas os totais usam a prestação não arredondada.

Para 6,5%, digite 6.5, não 0.065. Um prazo mais curto aumenta a prestação, mas normalmente reduz os juros totais. Confira tarifas e cronograma efetivo à parte.

Esta é uma estimativa de taxa fixa com amortização integral, não uma oferta de crédito. Não inclui tarifas, impostos, seguros, mudança de taxa nem arredondamentos da instituição. Confira a proposta real.

Caso pretenda amortizar antecipadamente, leia as regras da instituição antes de assumir uma redução automática da prestação. O pagamento extra também pode encurtar o prazo.

Indique o montante realmente emprestado, a taxa nominal anual e o prazo na unidade pedida no formulário. Algumas ferramentas solicitam preço e entrada em campos diferentes; outras pedem apenas o capital. Não confunda meses com anos nem o preço de aquisição com a dívida.

Perguntas

É o custo completo do crédito?

Não. O cálculo cobre principal e juros contratados; tarifas e outros custos podem elevar o total.

E se a taxa for 0%?

A prestação é o principal dividido pelo número de meses e os juros são zero.

Um prazo maior reduz a prestação?

Em geral, sim, mas pagar por mais meses costuma aumentar os juros totais.

A parcela inclui impostos e seguros?

Não. Ela estima apenas principal e juros; o pagamento real pode conter impostos, seguros e outras despesas.

Por que converter anos em meses?

Converta anos em meses com cuidado: cinco anos equivalem a 60 parcelas.

A prestação inclui os impostos do imóvel?

A fórmula de capital e juros não acrescenta impostos. Algumas instituições recolhem um valor separado para os pagar através de uma conta de reserva. As regras variam por país e contrato.

O que muda com uma entrada superior?

Mantendo o preço, a entrada maior reduz o capital financiado. Em regra, isso diminui prestação e juros, mas também consome mais poupança no início. Pode alterar obrigações de seguro.

Taxa de juro e APR são a mesma coisa?

Não. A taxa contratual calcula o juro do capital; a APR pode considerar certos custos adicionais. A fórmula de amortização utiliza a taxa periódica adequada, pelo que ambas devem ser comparadas separadamente.